貸家を建てることで
土地と建物の評価が下がる
土地や建物を相続した場合には、その土地や建物にどのくらいの価値があるかを評価し、その評価に基づいて相続税が課されます。また、その利用状況によっても評価が異なります。例えば、何も利用されていない更地や自宅用の宅地である自用地よりも、貸家が建っている土地(貸家建付地)は、評価が下がります。売却の際に借家人(入居者)の退去が必要となるなど、所有者にとっては自用地に比べ制約が多くなると考えられ、税法上の評価も下がるのです。また、建物である貸家の評価についても、自己利用の建物と比較した場合同様のことが言えます。
実際、自用地に貸家を建てた場合、
土地、建物の評価はどれだけ下がるのでしょうか。
小規模宅地等の評価減額の特例
小規模宅地の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合※には、80%又は50%まで評価額を減額しますよという特例です。被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地は、相続人の生活基盤となる非常に重要な財産であり、このような財産にフルで相続税をかけてしまうと、相続後の相続人の生活を脅かす可能性もあるため、このような大幅に評価額を減額できる特例措置が設けられているわけです。
※最大で80%も評価額を減額できるこの特例ですが、要件は非常に複雑です。 詳しくは税理士などの専門家にご相談ください。
- ※1 居住用の特典を受けるための被相続人と相続人の要件があります。
詳しくは、税理士などの専門家にご相談ください。 - ※2 不動産貸付用は原則として相続開始前3年以内に事業を始めた宅地等は適応外となります。
賃貸住宅の敷地は、
戸数×200㎡まで課税軽減できます
賃貸住宅はその敷地について、「戸数×200㎡」分まで小規模住宅用地の軽減特例が適用されるので、ほとんどのケースでその敷地すべてについて軽減を受けることができます。しかも、その住宅の敷地内にある専用駐車場用地についても適用対象になるので、非常に有利です。
建物について
右記要件を満たしている新築住宅の場合、120㎡までの居住用部分について、建物にかかる固定資産税が、3年間※、「1/2」に軽減されます。
※3階建て以上の準耐火構造、耐火構造住宅の場合、
また長期優良住宅に対しては右表のように
さらに減額期間が延長されます。
必要経費による所得の軽減
必要経費には、下記のようなものがあり、中でももっとも節税に関係するのが 「減価償却費」です。
※一定の年数とは、法定耐用年数といって資産ごとに定められており、建物の場合は構造によって違います。
損益通算
- ※ 土地取得のための借入利息は除く
- ・ 1986年 大原簿記専門学校に財務諸表論の講師として勤務
- ・ 1990年 名古屋市内の大手会計事務所で所属税理士として勤務
- ・ 1995年 木村克明税理士事務所を開設
現在は、相続・不動産取引など資産税を得意分野として活動中。
スタッフ全員と一歩先行く税理士事務所を目指している。
実際、自用地に貸家を建てた場合、
土地、建物の評価は
どれだけ下がるのでしょうか。
※最大で80%も評価額を減額できるこの特例ですが、要件は非常に複雑です。 詳しくは税理士などの専門家にご相談ください。
- ※1 居住用の特典を受けるための被相続人と相続人の要件があります。
詳しくは、税理士などの専門家にご相談ください。 - ※2 不動産貸付用は原則として相続開始前3年以内に事業を始めた宅地等は適応外となります。
建物について
※3階建て以上の準耐火構造、耐火構造住宅の場合、また長期優良住宅に対しては下表のようにさらに減額期間が延長されます。
損益通算
- ※ 土地取得のための借入利息は除く