賃貸併用住宅とは？仕組み、メリット・デメリット、成功のポイントをわかりやすく解説

賃貸併用住宅は「自宅」と「賃貸部分」を一つの建物にまとめることで、暮らしと収益の両立が期待できる住まいです。

家賃収入で住宅ローンの返済負担を抑えられるだけでなく、所有地の有効活用や相続対策としてもメリットがあり、都市部を中心に検討する人が増えています。一方で、一般的な注文住宅とは異なるポイントも多く、慎重な判断が欠かせません。

この記事では、賃貸併用住宅の仕組みやメリット・デメリットをはじめ、建築前に確認すべき立地・間取り・資金計画や、成功するための設計の工夫、建築実例まで紹介します。

これから住まいづくりを進める方が後悔のない選択をするための基礎知識を、わかりやすく解説します。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅は、ひとつの建物の中にオーナー自身が暮らす住居と、必要な人に貸す賃貸部分が共存する住宅形式です。自宅に住みつつ、家賃収入によってローン返済の負担を軽減しやすい点が大きなメリットです。

また、住宅ローンを利用できるケースもあり、低金利で建築が可能となる点も魅力の一つといえます。相続した土地や変形地、小規模な土地にも対応しやすく、特に都市部において有効な活用方法とされています。

自宅部分と賃貸部分の配置は大きく「縦割り型」「横割り型」「上下分離型」があり、設計バリエーションが豊富です。

賃貸併用住宅が向いている人

賃貸併用住宅は、特定のニーズや将来の生活設計に対する明確な目的を持つ人に向いています。特に、賃貸併用住宅の検討がおすすめなのは以下に該当する人です。

・土地を所有している、または相続した土地を活かしたい人

・住宅ローンの負担を軽くしながら自宅を建てたい人

・老後の収入源として家賃を確保したい人

・将来的に二世帯住宅化・フル賃貸化など柔軟に使いたい人

・資産形成を意識しつつ、自宅も欲しいと考える人

・立地が賃貸ニーズの高いエリアにある人（駅近・大学周辺など）

このように、賃貸併用住宅は「住む」と「稼ぐ」を両立したい人にとって、大きな可能性を秘めた住まいの選択肢といえるでしょう。

賃貸併用住宅を選ぶメリット

賃貸併用住宅が多くの人に選ばれているのは、複数のメリットが得られるためです。

ここでは、賃貸併用住宅が多くの人に選ばれている理由をわかりやすく解説します。

家賃収入で住宅ローンの返済負担を軽減できる

賃貸併用住宅では、賃貸部分の家賃収入を住宅ローンの返済に充てられるため、月々の支出を抑えながらマイホームを持てます。特に、共働き家庭や子育て世帯にとっては返済計画を立てやすく、家計の安定にもつながる点が大きな魅力です。

また、老後には年金に加えた副収入としても活用でき、将来の生活に向けた安心材料にもなり得ます。

住宅ローンの利用条件を満たせば低金利を活かせる

自宅部分が一定割合を超えると、通常の住宅ローンを利用できる可能性があります。住宅ローンはアパートローンよりも金利負担が軽くなり、返済総額に大きな差が出る点もメリットです。

また、低金利を活かして自宅と賃貸部分を同一ローンで計画できれば、よりシンプルなローンの返済計画を建てられます。

所有地・相続した土地を無駄なく活用できる

有効活用されていない土地や、広すぎて持て余している土地でも、賃貸併用住宅として活用することで収益化が期待できます。

更地のままでは固定資産税の負担が大きくなる可能性がありますが、建物を建てると税負担を軽減できる可能性が高いです。

また、将来的な建て替えや用途変更の柔軟性も高く、将来の選択肢も広がります。

税負担の軽減につながるケースがある

賃貸部分に対しては、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用される可能性があり、物件の保有コスト削減が期待できます。加えて、賃貸部分があれば相続税評価が下がり、課税額が抑えられる可能性もあるでしょう。

賃貸経営にかかる必要経費の適切な計上は、所得税の節税にもつながります。税制度の理解と活用は、長期的に資産を守るうえで重要です。

ライフステージの変化に柔軟に対応できる

賃貸併用住宅であれば、ライフステージの変化に柔軟に対応できます。たとえば、子育て中は自宅部分を広く使い、子どもの独立後には空いたスペースを賃貸に転用して収益化する、という活用方法も可能です。

また、間取りの変更や設備の追加により、賃貸住戸の数を増やすといった柔軟な変更も検討できるでしょう。将来的に親との同居を見越して二世帯住宅として活用するなど、多様な選択肢が生まれます。

賃貸併用住宅のデメリットとリスク

賃貸併用住宅には多くのメリットがある一方で、思わぬ負担に悩まされるケースもあるため注意が必要です。

ここでは、建てたあとに後悔しないために、代表的なデメリットとリスクを解説します。

空室・入居トラブルなど運営上の負担が生じる可能性がある

賃貸併用住宅では、入居者が確保できている期間は家賃収入を得られますが、空室が続けば収入が途絶え、住宅ローンの返済計画に影響を与える可能性があります。また、入居者との距離が近いため、設計段階からプライバシーへの配慮が欠かせません。

さらに、騒音やゴミ出しのマナー、設備不具合など、生活上のトラブルに直面しやすい点も注意が必要です。自主管理では精神的・時間的な負担が大きくなりやすいため、管理会社への管理委託も視野に入れるのがよいでしょう。

自宅部分の設計に制約が出やすい

賃貸併用住宅では、賃貸部分との動線や配置バランスを考慮する必要があるため、自宅の間取りや広さに制約が出やすくなります。プライバシーの確保や防音対策といった面では、追加の建築コストがかかるケースもあり、自分たちの理想とする間取りが実現しにくい場合もあるでしょう。

設備・動線・間取りは賃貸経営としての視点も加味し、設計段階から両立可能なプランニングが求められます。

ローン条件や金利が通常の住宅とは異なる場合がある

自宅面積の割合によっては、住宅ローンではなくアパートローンの契約が必要です。アパートローンは金利が高く、借入条件も厳しくなる傾向があります。

金利差によって総返済額に大きな差が出るため、早い段階で返済計画のシミュレーションが必要です。また、住宅ローン控除の適用範囲が限定されることもあるため、制度の理解も欠かせません。

将来の売却は一般住宅よりハードルが高い

自宅と賃貸部分を併せ持つ賃貸併用住宅は、一般的な住宅と形状が異なるため、購入希望者が限定される傾向にあります。特に、賃貸部分に入居者がいる場合、契約の引き継ぎや管理の継続が求められ、売却手続きが複雑になりやすいのが正直なところです。

また、エリアの賃貸需要が弱まると、売却価格にも影響が出る可能性もあります。事前に出口戦略までを想定した長期的なプランニングを行いましょう。

賃貸併用住宅を建てる前に必ず確認したいポイント

賃貸併用住宅の成否は、建築前の準備と情報収集の質で大きく変わります。

ここでは、後悔を避けながら賃貸併用住宅を実現するために、事前に確認しておきたい重要なポイントをまとめます。

賃貸需要のある立地かどうかを見極める

賃貸併用住宅を建てる際、最も重視したいのが「立地」です。駅からの距離、大学・商業施設・病院などの生活利便施設の充実度は、安定した需要につながります。

また、単身者向けかファミリー向けかといったターゲット層を明確にし、そのニーズに合わせた間取り・設備を整えることも重要です。

さらに、地域の賃料相場や空室率を把握しておくと、より現実的な収支計画を立てやすくなります。

収支シミュレーションで将来の負担を見通す

賃貸併用住宅で後悔しないためには、家賃収入に頼りすぎず、空室期間や修繕費の発生も踏まえた収支シミュレーションを行うことも重要です。空室時でもローン返済や固定費は発生するため、家計への影響を事前に試算しておきましょう。

管理委託費や日常のメンテナンス費用、将来の大規模修繕に備えた積立なども含めて検討しておくと安心です。

また、変動金利を選ぶ場合は金利上昇リスクを考慮し、複数のパターンで返済可能性を確認しておくと将来の不安を減らせます。10年後・20年後のキャッシュフローまで視野に入れた計画が理想といえるでしょう。

住宅ローンとアパートローンを比較検討する

自宅部分の割合によって「住宅ローンかアパートローンか」が変わるため、事前に確認のうえ比較検討しましょう。

住宅ローンは低金利で審査も比較的緩やかなのに対し、アパートローンは金利が高く、融資の審査も厳しい傾向にあります。同じ金額の融資を受けても、返済総額に大きな差が出る可能性があるため注意が必要です。

さらに、住宅ローン控除の適用範囲についても確認しておくことが大切です。諸々の条件を正しく理解し、どちらのローンが自分の計画に適しているのか、早い段階で金融機関と相談しておきましょう。

管理方法（自主管理／委託）の違いを比較する

自主管理は管理コストを抑えられるものの、入居者対応や設備トラブルの処理など、オーナーの負担が大きくなる傾向があります。

一方、管理会社に委託すると費用はかかりますが、日々の管理やトラブル対応を任せられるため、精神的・時間的な負担を軽減できます。将来の高齢期も見据え、体力的・精神的負担の少ない運営体制を選びましょう。

賃貸併用住宅の建築費用の目安と税金の基礎知識

賃貸併用住宅は、自宅部分に加えて賃貸住戸、さらに廊下・階段・外構といった共用スペースも整備する必要があり、通常の注文住宅より高額になるのが一般的です。

完成後も、共用部の清掃・設備点検・修繕費などのランニングコストが継続的に発生します。後々のトラブルを避けるためにも、これらの費用を長期的な支出として見込み、資金計画を建てましょう。

税金面では、賃貸部分で固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されるケースがあります。相続税の計算においても、賃貸部分は評価額が下がるため、相続税や贈与税の節税につながる可能性もあります。

賃貸併用住宅の建築実例を紹介

相続した土地を有効活用し、安定した収益を見込むことを目的とした賃貸併用住宅の実例です。165㎡の敷地に延床136㎡の2階建てを計画し、新婚世帯をターゲットにプランニングしました。

外観は一般的な戸建て住宅のような落ち着いた印象で、クローズド外構を採用することで、入居者のプライバシーや防犯性にも配慮しています。

さらに、ルーフバルコニーやテレワークスペースなど、現代のライフスタイルに対応した設備を備えており、入居者の満足度を高める工夫が随所に見られる点も特徴です。

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成功する賃貸併用住宅の間取り・設備の工夫

賃貸併用住宅を成功させるには、設計段階から「自宅としての快適性」と「賃貸住宅としての魅力」の両方をバランスよく盛り込む必要があります。

ここでは、賃貸併用住宅のプランづくりで押さえておきたいポイントを解説します。

自宅と賃貸の生活スペースをしっかり分ける

賃貸併用住宅では、自宅と賃貸の動線や生活音が交わらない設計が不可欠です。

たとえば、玄関や階段を分けて物理的な接点を減らすことで、プライバシーを確保できます。加えて、オートロックや防犯カメラ、人感センサー照明などを取り入れると、安全性も高まります。

また、防音対策を行っておくことで、上下階や隣接する部屋の生活音によるストレスを抑えられ、双方にとって快適な住環境を実現できるでしょう。

入居者のニーズに合わせた設備や仕様にする

賃貸部分の競争力を高めるためには、入居者のニーズに合った設備選びが重要です。浴室乾燥機・独立洗面台・インターネット環境などは人気が高く、物件選びの決め手になりやすい設備といえます。

収納量や間取りの使いやすさも求められるポイントで、見た目の印象やメンテナンス性も入居者満足度に影響します。

自宅部分では快適性を優先しつつ、賃貸部分の耐久性や掃除のしやすさも重視して、ランニングコストや故障リスクも踏まえた設備選びを行うのがポイントです。

トヨタホームで自分たちの暮らしと収益を両立する賃貸併用住宅を叶えよう

賃貸併用住宅は、自宅の快適な暮らしと家賃収入による経済的安定を両立できる住まいです。メリット・デメリットを理解し、自分たちのライフプランに合った活用方法を検討しましょう。

トヨタホームの賃貸併用住宅は「自宅の心地よさ」と「安定した家賃収入」のどちらも大切にしたい人に適した住まいです。あなたの土地や暮らし方に最適なプランを見つけるためにも、まずはトヨタホームの展示場で相談してみましょう。

【全国のトヨタホーム展示場を探す】
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賃貸併用住宅に関するよくある質問

Q. 住宅ローンで建てられますか？

条件次第です。一般に「自宅部分の床面積が過半」などの要件があり、賃貸割合が大きい場合はアパートローン等の扱いになることがあります（金融機関により基準が異なります）。

Q. 資金計画はどう考えるべきですか？

満室想定ではなく、空室期間や募集費用、管理費、修繕費を差し引いた“手残り”で返済計画を立てるのが基本です。家賃設定は周辺相場と競合物件を基準に、設備・間取りで差別化します。

Q. プライバシーは確保できますか？

可能です。玄関の分離、バルコニーや庭の向きの工夫、窓配置、目隠し計画、共用部の最小化などで“同じ建物でも暮らしが交差しない”設計ができます。

Q. 防音・遮音はどの程度必要ですか？

トラブル予防のため、床・壁の遮音性能を高める設計が推奨です。上下階配置にするなら床衝撃音対策、隣接配置なら界壁の仕様や配管ルートまで含めて検討します。

Q. 賃貸部分は何戸が現実的ですか？

土地条件と目的次第です。1戸（1LDKなど）で手間を抑えるケースもあれば、2〜3戸で収益性を重視するケースもあります。管理負担と収益のバランスで決めるのが現実的です。

Q. 売却しにくいって本当ですか？

一般の戸建てより買い手が限定される場合があります。ただし、立地・収益性・融資条件が整っていれば投資目的の需要も見込めます。将来売却を考えるなら、間取りの汎用性と収支の見せ方が鍵です。

Q. どんな立地が向いていますか？

賃貸需要が見込める駅距離・生活利便性・周辺家賃相場が重要です。逆に、需要が弱いエリアでは家賃収入前提の資金計画が崩れやすいので慎重に判断します。