注文住宅に限らず、マイホームや土地購入時には「諸費用」が発生します。諸費用は手数料や住宅ローンの保証料なども含まれており、トータルで数百万円になることもあります。特に注文住宅は建築費の総額が高くなりやすいため、「諸費用はどのくらいかかるのだろう」と不安になる人もいるでしょう。
そこでこの記事では、注文住宅の購入時に発生する諸費用の内訳をはじめ、相場について解説します。相場感をつかんで、事前に資金計画をしっかり立てておきましょう。
＜このような方におすすめ＞
・注文住宅の建築費以外にかかる諸費用を把握したい方
・土地購入や住宅ローン契約時に必要な費用を知りたい方
・諸費用を抑え、無理のない資金計画を立てたい方
＜この記事のまとめ＞
・注文住宅の諸費用は、住宅取得費用の総額に対して10％程度が目安
・土地・住宅の購入時だけでなく、住宅ローン契約時や入居時にもさまざまな費用が発生する
・ローンや保険の比較、税制優遇の活用などにより、諸費用の負担を抑えられる場合がある
注文住宅の諸費用はどのくらいかかる？
諸費用とは、注文住宅を取得する際に、土地代や建築費とは別にかかる費用のことです。土地購入時の仲介手数料や登記費用、住宅ローンの手数料、保険料などが含まれます。必要な金額や支払う時期は、土地購入の有無や住宅ローンの契約内容によって異なります。資金計画を立てる際は、各項目の費用と支払時期を確認しておきましょう。
注文住宅の購入時にはどのような諸費用が発生する？
注文住宅では、具体的に以下の諸費用が発生します。
・仲介手数料
・不動産売買契約書の収入印紙代
・工事請負契約書の収入印紙代
・所有権保存・移転登記の費用
・建物表題登記の費用
・火災・地震保険料
・不動産取得税
・金銭消費貸借契約書の収入印紙代
・融資手数料
・ローン保証料
・抵当権設定登記の費用
上記の費用はあくまでも、購入時や住宅ローンの契約時に発生する諸費用です。この諸費用とは別に毎年、固定資産税や都市計画税などの税金がかかることも忘れないようにしましょう。それぞれの費用について詳しく解説します。
住宅購入時に発生する諸費用
最初に「住宅購入時」に発生する諸費用から解説します。
仲介手数料
仲介手数料とは、注文住宅を建てる土地を購入した場合、仲介してくれた不動産業者に対して支払う手数料のことです。ただし売主から直接、土地を購入した場合は、仲介手数料はかかりません。例えば、ハウスメーカーや不動産会社が売主として販売している建築条件付き土地などは、一般的に仲介手数料が不要です。
また、仲介手数料の上限額は法律で定められており、売買価格に応じて以下の料率を区分ごとに適用して計算します。
・200万円以下の部分：5%
・200万円超400万円以下の部分：4%
・400万円超の部分：3%
なお、実務上は売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3%＋6万円（税別）」の速算式がよく用いられます。土地の売買代金自体は非課税であるものの、仲介手数料には別途消費税がかかる点には注意が必要です。
売買価格が400万円を超える場合は、速算式「（物件価格×3％＋6万円）＋消費税」を用いて計算します。上限の目安を知りたい人向けに早見表にまとめたので、参考にしてください。
| 売買価格 | 仲介手数料（税込み） |
| 1,000,000円 | 55,000円 |
| 2,000,000円 | 110,000円 |
| 3,000,000円 | 154,000円 |
| 4,000,000円 | 198,000円 |
| 5,000,000円 | 231,000円 |
| 6,000,000円 | 264,000円 |
| 7,000,000円 | 297,000円 |
| 8,000,000円 | 330,000円 |
| 9,000,000円 | 363,000円 |
| 10,000,000円 | 396,000円 |
| 20,000,000円 | 726,000円 |
| 30,000,000円 | 1,056,000円 |
| 40,000,000円 | 1,386,000円 |
| 50,000,000円 | 1,716,000円 |
| 60,000,000円 | 2,046,000円 |
| 70,000,000円 | 2,376,000円 |
| 80,000,000円 | 2,706,000円 |
| 90,000,000円 | 3,036,000円 |
| 100,000,000円 | 3,366,000円 |
※仲介手数料は消費税（10%）込みで計算
不動産売買契約書の収入印紙代
収入印紙とは、契約書などの文書を作成した際に、国に対して収める税金のことです。納める税額は契約書に記されている金額によって異なります。例えば、4,000万円の土地を購入するなら、「1,000万円を超え5,000万円以下のもの」となり税額は2万円です。ただし、2027年3月31日までに作成された契約書については、軽減措置が適用されて、税額は1万円となります。
工事請負契約書の収入印紙代
注文住宅の場合は、工事を依頼した施工会社との間で工事請負契約書の締結が必要となり、その契約書にも収入印紙が必要です。不動産売買契約書と同様、納める税額は契約書に記されている金額です。「1,000万円を超え5,000万円以下」であれば税額は2万円ですが、こちらも不動産売買契約書同様、軽減措置が適用されており、2027年3月31日までに作成された契約書については、税額は1万円となります。なお、近年は電子契約を採用するハウスメーカーも増えており、電子契約の場合は印紙税が不要になります。
所有権保存・所有権移転登記の費用
建物を新築した際は、その建物の所有者を公的に記録するために「所有権保存登記」を行います。
また、土地を購入した場合は、売主から買主へ名義を変更する「所有権移転登記」が必要です。これらの登記には、国に納める「登録免許税」がかかります。
登録免許税額は、原則として「不動産の価額（固定資産税評価額）×税率」で計算されます。なお、新築建物のように固定資産税評価額がまだ定まっていない場合は、登記所が認定した価額をもとに算出されます。
住宅用家屋については軽減措置が設けられており、2029年3月31日までに登記を受ける場合、所有権保存登記の税率は本則0.4％から0.15％に軽減されます。また、土地の所有権移転登記についても、本則2.0％から1.5％へ軽減されています。
例えば、建物の固定資産税評価額が2,000万円の場合、所有権保存登記の登録免許税額は、本則では8万円ですが、軽減措置が適用されると3万円となります。
なお、登記手続きを司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬が必要です。費用は依頼内容や地域によって異なりますが、一般的には数万円程度を見込んでおくとよいでしょう。
建物表題登記の費用
建物表題登記とは、まだ登記されていない建物について新規で行う登記のことです。注文住宅の場合、建物を新築したら最初に行わなければならない登記です。建売住宅や新築マンションの場合は、売主が行っているケースが大半で買主は原則行いません。ただし、建物表題登記では登録免許税はかかりません。しかし、専門家である土地家屋調査士に依頼するなら、その報酬として10万円程度を支払う必要があります。
火災・地震保険料
火災保険の保険料は築年数や住宅の構造、住宅の所在地といった条件によって大きく異なります。火災保険の保険料は各保険会社や補償内容によって多少の違いはあるものの、火災に加えて、風災や水災、盗難などの補償をカバーしたい場合は、鉄骨造・T構造（東京都、保険期間5年、新築、建物価格1,500万円）で年間保険料は約25,000円~26,000円です。
※時期によって、年間保険料は変動いたしますので、ご了承下さい。
地震保険は単独では加入はできないため、火災保険とセットで加入しましょう。地震保険の保険料は住んでいる地域と建物構造で決まります。例えば鉄骨造・T構造の場合（東京都、保険期間5年、新築、建物価格1,500万円）、年間保険料は火災保険料に12,380円～20,630円プラスされる形になります。
ちなみに現在、火災保険は最長の10年契約が廃止されたため、最長で5年契約しかできません。また、一般的に耐火性能が高い住宅ほど火災リスクが低いと評価されるため、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の住宅は、木造住宅に比べて火災保険料が安くなる傾向があります。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や家屋の建築などで不動産を取得した際に、取得した人に対して課税される税金のことです。これは、取得したときに1回だけ支払うものです。
不動産取得税を求める計算式は、原則 「不動産の固定資産税評価額×税率4％」。
固定資産税評価額が2,000万円の建物なら、80万円が不動産取得税となります。
ただし、現在建物と土地それぞれに軽減税率として3％が適用されています。(2027年3月31日まで )
また、一定の要件を満たす新築住宅では、建物の固定資産税評価額から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を控除できる特例があります。
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の新築住宅の場合、不動産取得税は「（2,000万円－1,200万円）×3％＝24万円」となります。
さらに、住宅用土地についても課税標準額の軽減や税額控除の特例が設けられており、一定の要件を満たせば税負担を大幅に抑えられる場合があります。
軽減措置の主な条件
新築住宅の場合は、主に以下の要件があります。
・ 自己居住用などの住宅であること
・ 床面積が50㎡以上240㎡以下であること（2026年以降は一部40㎡以上に緩和）
各種申請費用
注文住宅を建築する際には、建物が建築基準法などの法令に適合しているかを確認する「建築確認申請」が必要です。この申請に対する審査手数料や申請代行費用が発生し、確認済証の交付を受けなければ工事を着工することができません。
また、長期優良住宅やZEHなどの認定・評価を取得する場合は、別途申請費用が発生します。例えば、長期優良住宅認定申請や住宅性能評価、BELS評価などを取得する場合は数万円から十数万円程度の費用がかかることがあります。
さらに、子育てグリーン住宅支援事業などの補助金を利用する場合も、申請手続きに伴う費用が必要となるケースがあります。ただし、補助金によるメリットが費用を大きく上回ることも多いため、利用を検討する際は事前に確認しておくとよいでしょう。
これらの申請費用は取得する認定や住宅性能、依頼先によって異なるため、見積もり時にあわせて確認しておくことをおすすめします。
地盤調査の費用
建物を建てる前には、その土地が家を支えるのに十分な強さを持っているかを調べる地盤調査を行う必要があります。万が一地盤が軟弱なまま家を建ててしまうと、建物が傾いたり沈下したりするリスクがあるためです。地盤調査にかかる費用の相場は、おおよそ5万円から30万円程度とされています。
調査の結果、地盤の改良が必要と判断された場合は、別途で地盤改良工事の費用が発生することになります。家を安全に長持ちさせるための重要な工程ですので、土地探しの段階からこうした調査費用がかかることを念頭に置いておきましょう。
住宅ローンの契約時に発生する諸費用
続いて、住宅ローンの契約時にかかる諸費用について解説します。
金銭消費貸借契約書の収入印紙代
金銭消費賃借契約書とは、金銭を消費貸借の対象とする契約のことで、借り入れを行う金融機関と締結する契約書です。不動産売買契約書や建設工事請負契約書同様、収入印紙代が必要となります。ただし、こちらに関して軽減措置はありません。例えば、契約書に2,000万円の金額が記されているなら、「1,000万円を超え5,000万円以下のもの」になり、納める税額は2万円となります。
融資手数料
融資手数料とは、借り入れする金融機関に支払う住宅ローンの費用のことです。一般的に、融資手数料は約5万円が目安です。ネット銀行など低金利な住宅ローンでは、融資額に対して2.2％などの定率に設定されていることもあるので、手数料を抑えたい場合は融資手数料の安い金融機関を選ぶと良いでしょう。
ローン保証料
ローン保証料とは、保証人を保証会社に依頼する際にかかる費用のことです。金利に含まれていたり、金融機関が負担したりすることもあり、別途支払わなくてもよい場合もあります。別途支払う場合は、金額1,000万円に対し返済期間35年では20万円がおよその金額といわれています。例えば、3,000万円の借り入れなら、約60万円を見積もっておくとよいでしょう。
抵当権設定登記の費用
抵当権とは、いわゆる「担保」と呼ばれるものです。借り入れの際、返済不能に陥った際に備えて、金融機関が土地や建物に抵当権を設定するように求めてきます。その際には登録免許税の支払いが必要となります。
登録免許税を求める計算式は「住宅ローンの借入金額×0.4％」です。3,000万円の借り入れには、12万円の登録免許税がかかる計算になります。ただし、一定条件を満たすと、2026年3月31日まで税率が0.1％になる特例措置の対象になります。さらに、登記を専門家の司法書士に依頼する場合、報酬として別途5万～10万円ほどがかかるのでこの費用についても考慮しておきましょう。
新居への入居にかかる諸費用
注文住宅が完成して引き渡しを受けた後、実際に新しい家での生活を始めるためにもさまざまな費用が発生します。建築費用や各種手続きだけでなく、広い意味では新生活の準備に関わるお金も初期の諸費用として捉えることが大切です。入居時にかかる具体的な費用の内訳を見ていきましょう。
引っ越し作業や仮住まいにかかる費用
新居が完成したら、それまで住んでいた場所からの引っ越し費用がかかります。引っ越し業者に依頼する場合、荷物の量や移動距離によって金額は変動しますが、特に2月から4月の繁忙期は料金が高額になりやすいため注意が必要です。
また、現在の住まいを建て替えるケースでは、工事期間中に生活するための仮住まいを探さなければなりません。アパートやマンションを賃貸するための敷金・礼金といった初期費用に加えて、数ヶ月分の家賃も発生します。仮住まいを利用する場合は二度の引っ越しが必要になるため、余裕を持った予算組みが求められます。
家具や家電の新調にかかる費用
理想のマイホームでの新しい暮らしに合わせて、家具や家電を新調する費用も資金計画に入れておく必要があります。新しい間取りやインテリアの雰囲気に合わせて、ベッドやダイニングテーブルなどの大型家具から、冷蔵庫や洗濯機といった家電、さらにはカーテンや照明器具などを買い揃えるご家庭は少なくありません。
購入するものによって金額は大きく変わるため明確な相場はありませんが、すべてを一気に揃えると数百万円単位の出費になることもあります。事前に必要なものをリストアップし、購入の優先順位を決めてシミュレーションしておくことが大切です。
注文住宅の諸費用を安く抑える方法
諸費用はさまざまな項目を合計すると高額になりがちですが、工夫次第で負担を減らすことが可能です。費用を安く済ませたいからといって建物のグレードを下げると、将来の維持管理コストがかさむ原因になります。家の質は落とさずに諸費用を賢くカットするための具体的な方法をご紹介します。
融資手数料や保証料の低いローンを選ぶ
諸費用の中でも金額が大きいのが、住宅ローンの契約にかかる融資手数料や保証料です。
これらが低く設定されている金融機関を選ぶことで、初期費用を10万円以上抑えられる可能性があります。例えば、融資手数料には借入額に関わらず一定額を支払う「定額型」と、借入額に応じて変動する「定率型」があり、契約時の負担を減らしたい場合は定額型が適しています。
また、保証料を金利に上乗せする方式を選んだり、保証料自体が不要な住宅ローン商品を選んだりすることで、手元から出ていく現金支出を大幅に減らすことができます。金額が大きな項目であるため、複数の金融機関を比較検討することが重要です。
火災保険や地震保険の補償内容を見直す
住宅ローンを組む際に加入が求められる火災保険や地震保険も、補償内容を見直すことで保険料を安く抑えられます。すべての補償をつけるのではなく、家を建てる地域の特性に合わせて不要な特約を外すのがポイントです。例えば、高台で水害のリスクが極めて低い土地であれば水災補償を外すなど、ハザードマップを確認しながら必要な補償を厳選しましょう。
また、家財に対する保険金額を実際の再調達価格より少し低めに設定することでも保険料は下がります。複数の保険会社で見積もりを取り、比較して最適なプランで契約することが大切です。
造作家具を依頼して建築工事費に含める
新居で使う家具や家電を自分たちで多く用意すると、その分だけ現金での支払いが必要になります。しかし、収納棚やデスク、テレビボードなどを「造作家具（作り付けの家具）」として住宅会社に依頼すれば、その費用を建物の建築工事費として扱うことができます。
建築工事費に含めることで住宅ローンの一部として借り入れることが可能になるため、手元に残しておくべき現金の額を減らすことができます。
ただし、造作家具は一度設置すると後から簡単に取り替えることはできません。そのため、設計の段階で寸法やデザインをしっかりと打ち合わせて決めておくことが重要です。
諸費用まで含めた総額で、無理のない資金計画を支えるトヨタホーム
注文住宅では、建物本体の工事費以外にも、外構・地盤改良などの付帯工事費、登記費用、住宅ローンの手数料、税金、火災・地震保険料などの諸費用が発生します。建物に関する諸費用は、建築工事費用全体の5～10％程度が一般的な目安です。予算オーバーを防ぐには、本体価格だけで判断せず、入居までに必要な費用を含めた総額を把握することが重要です。
トヨタホームでは、希望する住まいや自己資金、住宅ローンの借入額など、それぞれの状況に合わせた資金計画づくりをサポートしています。諸費用の内訳や支払い時期も確認しながら、建物・土地・付帯工事・諸費用までを含めて検討できるため、家づくり全体の予算を見通しやすい点が強みです。
注文住宅を建てるなら、税金の優遇措置を活用して諸費用を抑えよう
注文住宅の場合、建築費の総額が高いため、それに比例して諸費用も高くなりやすい傾向があります。総額の10％を目安に資金計画を立てておくと安心です。国による税金の優遇措置も用意されているため、優遇措置を大いに活用することで、かなり税金負担が軽減されるので事前に調べておきましょう。
さらに、注文住宅を多く手掛けているハウスメーカーに相談しながら進めると資金計画もよりスムーズに進められます。トヨタホームはお客様の要望や状況に合ったアドバイスで、一生に一度の家づくりをサポートしています。資金計画でもお悩みがある方をはじめ、家づくりに関して相談したい方は、ぜひ一度お近くの展示場にお越しください。
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注文住宅の諸費用に関するよくある質問
本体工事費・付帯工事費・諸費用の違いは何ですか？
本体工事費は、建物そのものを建てるための費用です。付帯工事費は、外構工事、地盤改良、給排水・ガスの引き込みなど、建物に関連する工事費を指します。諸費用は、税金や登記、住宅ローン、保険など、工事以外で発生する費用です。
土地を購入するときには、どのような諸費用がかかりますか？
土地代のほかに、仲介手数料、売買契約書の印紙税、所有権移転登記の費用、不動産取得税、固定資産税等の精算金などがかかる場合があります。土地の条件によっては、測量や解体、造成工事の費用も必要です。
注文住宅の建築時には、どのような税金がかかりますか？
主な税金には、工事請負契約書などにかかる印紙税、不動産を取得した際の不動産取得税、登記時の登録免許税があります。入居後は固定資産税や都市計画税がかかる場合もあります。適用される軽減措置や期限は、契約時点の制度を確認しましょう。
住宅ローンに関する諸費用には何がありますか？
融資手数料、保証料、契約書の印紙税、抵当権設定登記費用などが挙げられます。ローン商品によっては、物件検査手数料やつなぎ融資の費用も必要です。金利だけでなく、借り入れ時に必要な諸費用を含めて比較しましょう。
注文住宅の諸費用は住宅ローンに含められますか？
金融機関やローン商品によっては、登記費用や融資手数料、火災保険料などを借入額に含められる場合があります。ただし、対象となる費用や上限は金融機関ごとに異なります。自己資金が必要な支払いもあるため、事前に確認しましょう。
注文住宅では、つなぎ融資が必要ですか？
住宅ローンの融資実行前に土地代や着工金、中間金を支払う場合は、つなぎ融資が必要になることがあります。つなぎ融資を利用すると、利息や事務手数料などが発生します。分割融資に対応した住宅ローンを選ぶ方法もあります。
地盤調査や地盤改良の費用は諸費用に含まれますか？
地盤調査費や地盤改良費は、一般的に付帯工事費として扱われます。ただし、見積書上の分類は住宅会社によって異なります。地盤改良が必要かどうかは調査後に決まるため、追加費用に備えて予備費を確保しておくと安心です。
諸費用はいつ支払いますか？
土地の契約時、工事請負契約時、住宅ローンの手続き時、建物の引き渡し時など、複数のタイミングで支払います。住宅ローンの融資実行前に現金が必要になることもあるため、支払項目と時期を一覧にして確認しましょう。
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